自適應(yīng)螞蟻算法的房地產(chǎn)投資組合優(yōu)化決策

隨著我國房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域法律的完善、操作的規(guī)范以及競爭的加劇,房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間正逐漸縮小,風(fēng)險(xiǎn)也在加大。因此,在進(jìn)行房地產(chǎn)投資前,需要充分掌握信息,對房地產(chǎn)投資及其房地產(chǎn)投資的基本特征有一個(gè)全面、清晰的認(rèn)識。

基于β系數(shù)的房地產(chǎn)投資組合優(yōu)化模型——文章在現(xiàn)代投資組合理論的基礎(chǔ)上，通過不可分散風(fēng)險(xiǎn)β系數(shù)的測度，建立了以組合投資風(fēng)險(xiǎn)最小化為目標(biāo)的房地產(chǎn)投資組合優(yōu)化模型?！　?/p>

在分析單一指數(shù)模型的基礎(chǔ)上,將熵理論引入到房地產(chǎn)投資組合的風(fēng)險(xiǎn)度量中,建立了基于熵的單一指數(shù)優(yōu)化模型,并進(jìn)行了實(shí)證分析,認(rèn)為模型是有效的。

一、層次分析法概述\r\n層次分析法（analytichierarchyprocess，簡稱ahp）是將決策總是有關(guān)的元素分解成目標(biāo)、準(zhǔn)則、方案等層次，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行定性和定量分析的決策方法。該方法是美國運(yùn)籌學(xué)家t．l．saaty教授在1973年提出的一種能有效地處理決策問題、實(shí)用的多方案或多目標(biāo)的決策方法。

ahp法是一種有效的定性分析與定量分析相結(jié)合的多目標(biāo)決策方法。對于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言,其評價(jià)決策也是一個(gè)多目標(biāo)、多層次、結(jié)構(gòu)復(fù)雜和因素眾多的大系統(tǒng)。在對房地產(chǎn)投資決策影響因素進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上,建立了房地產(chǎn)投資決策的層次結(jié)構(gòu)模型,并運(yùn)用ahp法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策分析,從而證明運(yùn)用ahp法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策是完全可行的。

本文基于實(shí)物期權(quán)理論建立房地產(chǎn)投資項(xiàng)目價(jià)值的敏感性分析模型,通過實(shí)例分析各個(gè)不確定變量對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目價(jià)值的影響程度?；趯?shí)物期權(quán)的敏感度分析,可以有效識別投資環(huán)境中各個(gè)因素對項(xiàng)目總價(jià)值的影響程度和敏感性大小,從而優(yōu)化決策過程。

! "# "$ 統(tǒng)計(jì)與決策 !""#年第$期（總第%&#期） 一、引言 一直以來!"#$!%&"’%(%)&#*+,%- 法是標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策方法， !"#等于項(xiàng)目未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流的貼現(xiàn) 值減去項(xiàng)目投資額的現(xiàn)值，當(dāng)項(xiàng)目的 !"#為正值時(shí)項(xiàng)目可行。!"#法隱含了 三個(gè)前提假設(shè)：!決策具有剛性，即決策 者只有兩種選擇，立即投資或者拒絕該 項(xiàng)目，以后也不再投資該項(xiàng)目。"未來現(xiàn) 金流具有可預(yù)測性。#項(xiàng)目所有的不確 定性都已經(jīng)通過折現(xiàn)率（或資本機(jī)會(huì)成 本）予以反映。 現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)投資決策問題可以 分為兩大類，確定型的決策和存在靈活 性的決策。確定型的決策就是項(xiàng)目的投 資時(shí)間、投資規(guī)模等是確定的，一般!"# 法足以進(jìn)行這類投資項(xiàng)目評價(jià)。存在靈 活性的投資決策是指管理者存在一定的 選擇權(quán)利，例如投資時(shí)間選擇

!""#$%建筑經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn)投資決策的實(shí)物期權(quán)方法 !"#!""!$#""%&’$ !!""#$%&’()*"+#$$$#%,&"-./0123456*78’!(()*,*+"+$%9:;<%)*"+#(((#%= 一!傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策 方法 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流分析法是房地產(chǎn)企業(yè) 投資決策的傳統(tǒng)方法之一"該方法是通 過現(xiàn)金流的貼現(xiàn)值來評價(jià)項(xiàng)目的價(jià)值" 根據(jù)凈現(xiàn)值的大小來判斷是否應(yīng)當(dāng)對 項(xiàng)目投資#但應(yīng)當(dāng)注意的是"財(cái)務(wù)現(xiàn)金 流分析法適用的前提條件有三個(gè)$第 一"通過項(xiàng)目的現(xiàn)金投入可以收回投 資"當(dāng)市場條件不好時(shí)"可以出售資產(chǎn) 收回投資"即投資是可逆的%第二"項(xiàng)目 是不能被延遲的"當(dāng)項(xiàng)目的凈現(xiàn)值大于 零時(shí)"企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即投資"否則

一、房地產(chǎn)和r-σ決策法的概念房地產(chǎn),是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱,即房屋和土地兩種財(cái)產(chǎn)的合稱。確切地說,房地產(chǎn)就是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的權(quán)利。房地產(chǎn)業(yè)則是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)群體,是一個(gè)具有內(nèi)在整體性的社會(huì)產(chǎn)業(yè),它包括土地的開發(fā)經(jīng)營,房屋的綜合開發(fā)、買賣、租賃、信托、維修、裝飾、綜合服務(wù),以及以房地產(chǎn)為依托進(jìn)行的多種經(jīng)營管理。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱性產(chǎn)業(yè),對國民經(jīng)濟(jì)具有舉足輕重的推動(dòng)作用。

針對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策方法本身存在的缺陷,文章引入了項(xiàng)目投資決策的實(shí)物期權(quán)方法,詳細(xì)闡述了柔性期權(quán)、等待投資型期權(quán)和成長型期權(quán)在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用,對管理者在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策時(shí)拓寬思維模式有一定的幫助和指導(dǎo)作用。

與傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資決策方法相比,實(shí)物期權(quán)方法考慮了房地產(chǎn)投資中的時(shí)間價(jià)值和管理柔性價(jià)值,是一種更為科學(xué)合理的評價(jià)方法。文章在對實(shí)物期權(quán)價(jià)值形成和房地產(chǎn)投資決策期權(quán)特性分析的基礎(chǔ)上,用實(shí)物期權(quán)理論計(jì)算房地產(chǎn)投資中的等待期權(quán)價(jià)值,并通過案例分析說明其在實(shí)際決策中的應(yīng)用。

獲利能力分析法在房地產(chǎn)投資組合決策中的應(yīng)用●李新忠房地產(chǎn)項(xiàng)目組合投資策略是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)房地產(chǎn)市場當(dāng)前和潛在的需求，根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)和企業(yè)自身實(shí)力，對多種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行組合，并就組合的深度、廣度及其相互關(guān)聯(lián)性等作出最佳決策。房地產(chǎn)企...

影響房地產(chǎn)投資的因素 近年來，我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，市場經(jīng)濟(jì)體制不斷完善，人民生活水平顯著提高。人們 對住房的需求不斷提高，隨之而來的是商品房價(jià)格的不斷升高。房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，引起 了房地產(chǎn)投資熱潮。 所謂房地產(chǎn)投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預(yù)期收益 的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其影響因素諸多且互相之間聯(lián)系緊密。 縱觀房地產(chǎn)行業(yè)分析，進(jìn)行房地產(chǎn)投資的三大要素是：地段、時(shí)機(jī)和質(zhì)量。 一、房地產(chǎn)地段位置的選擇（地段要素）：房地產(chǎn)投資對象所在的具體位置 二、時(shí)機(jī)的選擇（時(shí)機(jī)要素）：房地產(chǎn)投資的最佳時(shí)機(jī)，出售的最佳時(shí)機(jī) 三、質(zhì)量要素：房地產(chǎn)投資對象的優(yōu)劣：房地產(chǎn)自身的優(yōu)劣、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣 而影響房地產(chǎn)投資的因素還有很多，如以下幾個(gè)因素： 一、投資者自身因素： 1、資金實(shí)力。2、投資經(jīng)驗(yàn)。3、經(jīng)營管理水平。4、投資意向認(rèn)識。5、其它因素（投資需 求、興趣

房地產(chǎn)由于存在風(fēng)險(xiǎn),給開發(fā)帶來很大的不確定性。所以房地產(chǎn)投資評估建模具有明顯的現(xiàn)實(shí)意義。本文基于層次分析法進(jìn)行定性與定量相結(jié)合的分析,建立了考慮多種因素的房地產(chǎn)投資評估建模。另外,本文以青島市的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目為例詳細(xì)展示了了層次分析法ahp在評估房地產(chǎn)投資,并從宏觀上分析了結(jié)果的合理性和可靠性。

通過對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策方法的基本假設(shè)及其缺陷的分析,指出了其不適應(yīng)存在大量不確定性因素的房地產(chǎn)投資環(huán)境之處。由此引出實(shí)物期權(quán)思想并對其定價(jià)公式進(jìn)行詳細(xì)剖析,提出了實(shí)物期權(quán)分析方法運(yùn)用于房地產(chǎn)投資決策中的總體思路,突破了傳統(tǒng)投資決策方法的局限性,使投資決策更加科學(xué)、合理,并對房地產(chǎn)企業(yè)投資管理工作有一定的指導(dǎo)意義。

房地產(chǎn)投資的不確定性特征,影響到投資決策。傳統(tǒng)方法在評價(jià)項(xiàng)目價(jià)值中有一定的應(yīng)用局限性,而實(shí)物期權(quán)考慮了管理靈活性和戰(zhàn)略投資的價(jià)值,是更為合理的決策方法。在對房地產(chǎn)投資中的實(shí)物期權(quán)特性分析的基礎(chǔ)上,闡述了房地產(chǎn)投資中蘊(yùn)含的實(shí)物期權(quán)類型,結(jié)合案例分析了實(shí)物期權(quán)方法的應(yīng)用優(yōu)勢,為管理者提供指導(dǎo)和幫助,從而使投資決策更加科學(xué)合理。

通過對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策方法的局限性分析,引入房地產(chǎn)投資決策的實(shí)物期權(quán)方法,闡述了實(shí)物期權(quán)的基本理論,房地產(chǎn)投資的實(shí)物期權(quán)特性和決策標(biāo)準(zhǔn),并詳細(xì)分析了房地產(chǎn)投資決策中運(yùn)用實(shí)物期權(quán)主要解決的問題,對管理者在對房地產(chǎn)投資分析和決策時(shí)有一定的幫助和指導(dǎo),使投資決策更加科學(xué)、合理。

文章通過對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策方法的局限性分析,引入房地產(chǎn)投資決策的實(shí)物期權(quán)方法,闡述了實(shí)物期權(quán)的基本理論、房地產(chǎn)投資的實(shí)物期權(quán)特性和決策標(biāo)準(zhǔn),并詳細(xì)分析了房地產(chǎn)投資決策中運(yùn)用實(shí)物期權(quán)主要解決的問題,這對管理者的房地產(chǎn)投資分析和決策有一定的幫助和指導(dǎo),使投資決策更加科學(xué)、合理。

針對房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資決策的特點(diǎn),采用群組灰色層次分析方法,建立了灰色層次綜合評價(jià)體系。應(yīng)用灰色關(guān)聯(lián)分析法,提出了一種基于灰色綜合評價(jià)的房地產(chǎn)投資決策方法。利用有限的信息將實(shí)際方案與參考序列建立起關(guān)聯(lián),較好地解決了受決策者個(gè)人知識、經(jīng)驗(yàn)和偏好的制約以及其他決策環(huán)境制約所造成的問題,減少了房地產(chǎn)評價(jià)過程中的不確定性。算例分析表明該方法可行、有效。

房地產(chǎn)投資決策階段是房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目投資過程中最重要的一步,關(guān)系到整個(gè)投資計(jì)劃進(jìn)行。本文作者結(jié)合多年經(jīng)驗(yàn),對房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段所面對的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了詳盡分析。

文章介紹了基于貝葉斯理論的房地產(chǎn)投資決策,首先給出貝葉斯理論基礎(chǔ),然后建立投資決策模型,以期望效益最大為目標(biāo)函數(shù),采用貝葉斯方法決策。

房地產(chǎn)投資論文房地產(chǎn)投資分析論文： 淺談房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)現(xiàn)狀 摘要:通過對房地產(chǎn)投資概念的闡述,深入了解房地產(chǎn)投資的特點(diǎn), 對近年來房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)分析,從整體上把握房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增 長。 關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);房地產(chǎn)投資;房地產(chǎn)現(xiàn)狀 1房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資屬于投資的范疇,是指不同的投資主體(政府、企業(yè)和 個(gè)人)為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo),直接或間接地對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、 管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動(dòng)[1]。中國現(xiàn)行的統(tǒng)計(jì)制度中,僅 統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資,事業(yè)單位和居民個(gè)人進(jìn)行的 房地產(chǎn)投資并未包括在內(nèi)。房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有:土地開發(fā)、 舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營、置業(yè)等。投資活動(dòng)的結(jié)果是形成 新的房地產(chǎn)或者改造利用原有的房地產(chǎn);實(shí)質(zhì)是通過房地產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn) 資金的增值[2]。 根據(jù)房地產(chǎn)投資形式的不同,房地產(chǎn)投資可分為直接投資和間