我國房地產(chǎn)開發(fā)商向二三線城市投資趨勢分析

近幾年來,房價的飛速上漲讓許多人,特別是生活在北京、上海這樣的一線城市的年輕人對“買房”這件事變得異常敏感,但是從房地產(chǎn)開發(fā)商的成本來看是遠(yuǎn)達(dá)不到每平米四、五萬的,那房地產(chǎn)天價又源自哪里?其中蘊(yùn)含的高額利潤又有多少是屬于房地產(chǎn)開發(fā)商的呢?從成本、行業(yè)性質(zhì)等各方面入手,簡要分析房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤.

房地產(chǎn)是近年來我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，為國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提升做出了巨大貢獻(xiàn)。近幾年，伴隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)火熱所帶來的一些負(fù)面效應(yīng)也在逐步呈現(xiàn)。因此，國家各級主管部門都在不斷出臺一系列政策，確保經(jīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人民生活幸福能夠平衡。筆者以國內(nèi)二三線城市為例，初步分析了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極促進(jìn)作用和消極影響，結(jié)合當(dāng)今社會環(huán)境和宏觀政策，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展趨勢進(jìn)行探析。

房地產(chǎn)開發(fā)商如何選擇代理公司？ 在整個房地產(chǎn)營銷過程中，發(fā)展商、設(shè)計院、建筑商、代理商、銀行、廣告公司、裝 修公司、園林景觀公司、物業(yè)管理公司等，形成了一串息息相關(guān)的“生態(tài)圈”。他們共同享 受、服務(wù)于同一市場，共同參與和完成房產(chǎn)的“營銷”工作。 開發(fā)商更加專注于自己的職責(zé)，把營銷工作交由代理商完成，由專業(yè)人士做專業(yè)之事， 這樣可以整合業(yè)界優(yōu)勢資源，在競爭中占領(lǐng)有利的位置。這已經(jīng)成為房地產(chǎn)界共同認(rèn)可的模 式。 在決定是否代理銷售時，發(fā)展商應(yīng)仔細(xì)地問問自己幾個問題，以使決策更加精確：① 我有能力自己銷售嗎？為什么？②我為什么要找代理商？③怎樣的經(jīng)營風(fēng)格的代理商適合 我的樓盤銷售？只有弄清這些問題，才能明晰是否將樓盤委托銷售。而且，在洽談時，能夠 做到胸有成竹。 在將樓盤委托給代理商銷售之前，首先要對代理商進(jìn)行比較、評估。一般考察以下幾個 方面： 代理商有否策劃理念？ 有許多

房地產(chǎn)開發(fā)商拿地 第一部分房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作 在報行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院 對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開 發(fā)資金。 第二部分行政審批部分 根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段： 1）選址定點(diǎn)； 2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件； 3）初步設(shè)計及施工圖審查； 4）規(guī)劃報建圖審查； 5）施工報建； 6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。 一、選址定點(diǎn)階段。 此階段一般辦理以下事項： 1、計委審查可行性研究報告和進(jìn)行項目立項。 2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。 3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。 4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。 5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 6、

房地產(chǎn)開發(fā)商拿地程序及證件 第一部分房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作 在報行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委 托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳 細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。 第二部分行政審批部分 根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一 般共分六個階段： 1）選址定點(diǎn)； 2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件； 3）初步設(shè)計及施工圖審查； 4）規(guī)劃報建圖審查； 5）施工報建； 6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。 一、選址定點(diǎn)階段。 此階段一般辦理以下事項： 1、計委審查可行性研究報告和進(jìn)行項目立項。 2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。 3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。 4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。 5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范 圍

房地產(chǎn)開發(fā)商怎樣拿地？拿地的程序？要辦些什么手續(xù)，準(zhǔn)備什么材 料？ 房產(chǎn)市場2009-09-0609:29:58閱讀176評論0字號：大中小訂閱 第一部分房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作 在報行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進(jìn) 行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。 第二部分行政審批部分 根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段： 1）選址定點(diǎn)； 2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件； 3）初步設(shè)計及施工圖審查； 4）規(guī)劃報建圖審查； 5）施工報建； 6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。 一、選址定點(diǎn)階段。 此階段一般辦理以下事項： 1、計委審查可行性研究報告和進(jìn)行項目立項。 2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。 3、建委辦理投資開發(fā)項目建

房地產(chǎn)開發(fā)商拿地 第一部分房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作 在報行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院 對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開 發(fā)資金。 第二部分行政審批部分 根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段： 1）選址定點(diǎn)； 2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件； 3）初步設(shè)計及施工圖審查； 4）規(guī)劃報建圖審查； 5）施工報建； 6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。 一、選址定點(diǎn)階段。 此階段一般辦理以下事項： 1、計委審查可行性研究報告和進(jìn)行項目立項。 2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。 3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。 4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。 5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 6、

序號開發(fā)商名稱 1珠海新世界房產(chǎn)發(fā)展有限公司 2珠海玉峰房產(chǎn)有限公司 3珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)華大房產(chǎn)開發(fā)有限公司 4珠海市萬臺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)華苑房產(chǎn)開發(fā)有限公司 6珠海市永隆房產(chǎn)有限公司 7珠海四維房產(chǎn)開發(fā)有限公司 8珠海市中南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 9珠海中南景澤房產(chǎn)有限公司 10珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)華升房產(chǎn)開發(fā)有限公司 11珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)純正房產(chǎn)有限公司 12珠海市日東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 13珠海銀湖房產(chǎn)開發(fā)有限公司 14珠海市金泰房產(chǎn)有限公司 15珠海市新業(yè)房產(chǎn)開發(fā)有限公司 16珠海鴻亨房產(chǎn)有限公司 17珠海市寶地房地產(chǎn)有限公司 18珠海市御海花園房產(chǎn)開發(fā)有限公司 19斗門建興隆房產(chǎn)有限公司 20珠海市德安房產(chǎn)代理有限公司 21珠海中寶房產(chǎn)開發(fā)有限公司 22珠海市通成房產(chǎn)發(fā)展有限公司 23廣信［珠海］房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 24珠海市金山埠

從房地產(chǎn)開發(fā)商到城市運(yùn)營商——以波特競爭優(yōu)勢理論為分析柜架為工具，通過分析近年房地產(chǎn)市場的深刻變化，闡述了房地產(chǎn)中小開發(fā)企業(yè)面臨的機(jī)遇、挑戰(zhàn)及未來的發(fā)展戰(zhàn)略。

一2008年的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個調(diào)整期,2009年上半年的房地產(chǎn)整體形勢也不容樂觀。房地產(chǎn)開發(fā)商作為這個行業(yè)里面的重要角色,本著維護(hù)各自的商業(yè)利益的目的,公開發(fā)表了很多言論。無論言論的爭論出發(fā)點(diǎn)是什么,但歸結(jié)于一點(diǎn):房產(chǎn)只要是商品,那么銷售出去才是硬道理。以下三個具有代表性的言論,既是作為企業(yè)家的經(jīng)營理念,也是他們的營銷策略。

一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有 土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》 （也叫建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售預(yù)售許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住 宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。 但在實踐中，有些開發(fā)商（售樓人員）為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原 件，要么說正拿著相關(guān)文件在報批某項手續(xù)，要么就說文本放在離售樓處很遠(yuǎn)的公司本部。 售樓人員往往會先要求客戶簽訂認(rèn)購書或合同，而客戶一旦交完定金或購房款，再有什么問 題，開發(fā)商（售樓人員）便會即刻變臉，客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時那充滿春意 的笑臉。 合同條款陷阱客戶決定購房了，得與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》。一般情況下，開發(fā)商 （售樓人員）會遞給客戶一份擬好的合同，合同會有許多

房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌定位 什么是品牌？ ?品牌是有別于其他競爭對手的產(chǎn)品及服務(wù)或一類產(chǎn)品及服務(wù)的名稱、特性、質(zhì)量、 商標(biāo)、標(biāo)識、設(shè)計的組合 ?品牌有助于產(chǎn)品消費(fèi)者識別產(chǎn)品、判斷質(zhì)量、打消疑慮、并獲得因與品牌聯(lián)系起來 而產(chǎn)生的好處，比如身份、地位 ?品牌可以隨著時間的推移而自然產(chǎn)生，也可以重新創(chuàng)立。一個品牌可以代表一種產(chǎn) 品或服務(wù)，也可代表一大類產(chǎn)品或服務(wù) 3 。 品牌的確定與管理 在利用品牌突出自我特點(diǎn)這一市場營銷手段來影響消費(fèi)者購買決定之前，先應(yīng)當(dāng)： ?確定品牌–搞清楚品牌包括什么，代表什么和不包括什么 ?打造、設(shè)計和管理品牌–必須有意識地和從戰(zhàn)略的角度對品牌進(jìn)行管理，才能保持 在人們心目中形成的品牌形象。如果采取順其自然的做法，那么最終會有其他人 （競爭對手、媒體等）就會對你的品牌不利 品牌的價值有點(diǎn)像傳統(tǒng)的銀行帳戶–如果您只使用品牌，而不在品牌上投入，也就是 說只

利用科學(xué)的管理手段有效地控制投資,降低造價以減少開發(fā)風(fēng)險,提高房地產(chǎn)開發(fā)效益。

就房地產(chǎn)項目的建設(shè)而言,對于其造價的有效管理與控制,不僅可以加速城市的改造速度,同時還可以有效改善人們的生存條件,存進(jìn)城市發(fā)展。本文探討了房地產(chǎn)開發(fā)造價控制的重要性,并提出加強(qiáng)造價控制的具體措施,以供參考。

房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌定位 什么是品牌？ ?品牌是有別于其他競爭對手的產(chǎn)品及服務(wù)或一類產(chǎn)品及服務(wù)的名稱、特性、質(zhì)量、 商標(biāo)、標(biāo)識、設(shè)計的組合 ?品牌有助于產(chǎn)品消費(fèi)者識別產(chǎn)品、判斷質(zhì)量、打消疑慮、并獲得因與品牌聯(lián)系起來 而產(chǎn)生的好處，比如身份、地位 ?品牌可以隨著時間的推移而自然產(chǎn)生，也可以重新創(chuàng)立。一個品牌可以代表一種產(chǎn) 品或服務(wù)，也可代表一大類產(chǎn)品或服務(wù) 3 。 品牌的確定與管理 在利用品牌突出自我特點(diǎn)這一市場營銷手段來影響消費(fèi)者購買決定之前，先應(yīng)當(dāng)： ?確定品牌–搞清楚品牌包括什么，代表什么和不包括什么 ?打造、設(shè)計和管理品牌–必須有意識地和從戰(zhàn)略的角度對品牌進(jìn)行管理，才能保持 在人們心目中形成的品牌形象。如果采取順其自然的做法，那么最終會有其他人 （競爭對手、媒體等）就會對你的品牌不利 品牌的價值有點(diǎn)像傳統(tǒng)的銀行帳戶–如果您只使用品牌，而不在品牌上投入，也就是 說只

房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合經(jīng)營理念探索——受金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌時代已經(jīng)來臨．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭將趨于激烈。面對有限的市場資源，如何占有更多的市場份額，如何在激烈的競爭中生存和發(fā)展，是房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的重要難題。城市特定區(qū)域內(nèi)的...

住房既關(guān)系到普通民眾的日常消費(fèi),又作為一種投資品是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),而房價的高低波動既影響到房地產(chǎn)開發(fā)商的盈利狀況,又關(guān)系到利益分配與再分配的問題。文章通過對3個具有代表性的房產(chǎn)商房價態(tài)度的評析,從企業(yè)家的經(jīng)營理念和營銷策略出發(fā),預(yù)測房價的理性回歸。

受金融危機(jī)的影響,房地產(chǎn)業(yè)日趨蕭條,城市特定區(qū)域內(nèi)的市場競爭尤為激烈,競爭對手的成熟,消費(fèi)者群體不斷細(xì)分化使區(qū)域內(nèi)的大部分開發(fā)商進(jìn)入一個困難的境地。文章為解決開發(fā)商的這一難題,提出處于城市同一區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合經(jīng)營的理念,并對其實現(xiàn)方式進(jìn)行探討。

房地產(chǎn)的交易過程是房地產(chǎn)博弈的過程,同時房地產(chǎn)的價格也是市場主體之間博弈行為的結(jié)果。本文通過對政府和房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行博弈分析,針對高地價、尋租行為等問題進(jìn)行分析,進(jìn)而對房地產(chǎn)市場合理發(fā)展提出政策建議。

城市化是中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。城市化過程中我國人口變化的趨勢對城市房地產(chǎn)需求總量和結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重要影響,為房地產(chǎn)市場帶來機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析

未來我國房地產(chǎn)價格如何變動,與普通百姓的生活息息相關(guān)。本文分析了推動房地產(chǎn)價格上漲以及可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的諸多因素,闡述其背后的經(jīng)濟(jì)原因。得出未來價格變化趨勢取決于政府對房地產(chǎn)的干預(yù)的結(jié)論。