土地收購儲備制度下的房地產(chǎn)開發(fā)行為分析

近年來,我國對土地的過度儲備現(xiàn)象越來越嚴重,不僅會為開發(fā)商帶來負面影響,還會嚴重危害房地產(chǎn)行業(yè)或是其他行業(yè)的持續(xù)發(fā)展,從而帶來一系列的問題.土地過度儲備的危害性,在各個領(lǐng)域已得到廣泛認識,政府針對這種現(xiàn)象出臺了閑置土地的法規(guī).基于此,本文闡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地過度儲備問題,并著重探討其中的博弈關(guān)系.

對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的土地增值收益和參與此過程的多元主體運用博弈論方法,從土地出讓價格、資金籌集方式、房地產(chǎn)價格三個層面分析主體之間的行為對土地增值的影響;以紹興市某房地產(chǎn)開發(fā)項目為例,估算多元主體在土地增值收益中的分配。結(jié)果表明:中央政府、地方政府、開發(fā)商、商業(yè)銀行和購房者都對土地增值做出了貢獻,并在不同程度上參與了土地增值收益的分配。最后,提出轉(zhuǎn)變土地使用權(quán)出讓方式、改進房地產(chǎn)金融的配套措施、完善土地稅收政策、加強我國土地增值收益分配的管理手段等相關(guān)建議,有效保護多元主體在增值過程中切身利益的同時,為調(diào)整土地增值收益分配機制提供新的思路。

以行政劃撥和有償使用為主的我國城市土地供應(yīng)機制具有許多不足之處。實施土地收購儲備制度有利于政府壟斷土地一級市場,有利于政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控從而保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。實施土地招拍掛出讓制度后的一個事實是土地的價格上漲了,但高地價并不是高房價的全部原因。

在當前中國土地市場發(fā)育尚不完全的情況下,針對近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地過度儲備的事實,分析土地市場中的尋租行為。以博弈論為理論基礎(chǔ),建立政府與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兩者間的尋租博弈模型和監(jiān)督博弈模型矩陣,為降低土地資源浪費,維護正常的土地市場秩序,加強土地資源管理提供參考。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)市場中的供給方,其基本狀況顯然會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為和行業(yè)經(jīng)濟績效產(chǎn)生深刻影響。因此,研究和分析蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本狀況,將有助于認識、理解房地產(chǎn)開發(fā)商的各種行為以及蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)市場存在的種種問題,進而為促進蘭州房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展制定出有效的對策。

中國證券期貨?10201097 economicaspect 淺析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的風險 顧　郁 （北京瑞賽科技有限公司，北京　100022） 【摘要】作為不動產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營由于具 有投資大、周期長、高贏利、高風險等特點，導致在開發(fā)經(jīng)營過程中的 存在太多不確定因素。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)普遍存在只重視項 目開發(fā)而不重視管理，更不重視風險的管理，風險管理意識淡薄、缺乏 風險管理機構(gòu)、風險管理手段單一，使得房地產(chǎn)項目中的諸多風險因素 得不到有效控制，進而引發(fā)房地產(chǎn)項目投資的重大損失或失敗。因此， 重視并研究房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的風險是保證項目目標的實現(xiàn)，保證企業(yè) 穩(wěn)步、健康、可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵過程。 【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資；風險識別 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生 到房地產(chǎn)出售，資金回收或報廢為止的整個過程，大致可分為 投資決策、項目實

1 目錄 一項目簡介：..........................................................................................1 二swot分析..........................................................................................3 優(yōu)勢（strength）：..............................................................................3 劣勢（weakness）：............................................................................

房地產(chǎn)的交易過程是房地產(chǎn)博弈的過程,同時房地產(chǎn)的價格也是市場主體之間博弈行為的結(jié)果。本文通過對政府和房地產(chǎn)開發(fā)商進行博弈分析,針對高地價、尋租行為等問題進行分析,進而對房地產(chǎn)市場合理發(fā)展提出政策建議。

隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速。土地在城鄉(xiāng)發(fā)展中的地位無可替代，其供給量決定了城鎮(zhèn)化發(fā)展的速度。而目前我國農(nóng)村土地供給缺乏彈性，住宅用地、商業(yè)用地之間存在一定的矛盾。農(nóng)村住宅用地面積過大，利用不合理，產(chǎn)權(quán)界定等問題非常突出。因此，我國農(nóng)村要制定科學的房地產(chǎn)開發(fā)土地使用制度和產(chǎn)權(quán)制度，以此來提高農(nóng)村土地的利用率。

房地產(chǎn)開發(fā)：在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 房地產(chǎn)開發(fā)特征：全面系統(tǒng)性、廣泛聯(lián)系性、風險與效益并存（系統(tǒng)風險、非市場風險）、 地域性。 房地產(chǎn)開發(fā)程序： 1.投資決策分析階段（開發(fā)設(shè)想的形成、環(huán)境分析與機會選擇）、 2.依法取得土地使用權(quán)階段、 3.可行性研究階段、 4.前期準備階段（資金措施、項目招投標、規(guī)劃設(shè)計、項目報建）、 5.實施階段、 6.銷售階段。 房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)： 1.房地產(chǎn)產(chǎn)品形成環(huán)節(jié)（土地經(jīng)營、房屋建造）、 2.流通環(huán)節(jié)（房屋銷售、房屋租賃、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)典當）、 3.消費環(huán)節(jié)。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析：產(chǎn)品策略、市場開發(fā)策略、價格策略。 產(chǎn)品策略：包括明確開發(fā)或經(jīng)營項目、確定開發(fā)或經(jīng)營規(guī)模、開發(fā)或經(jīng)營方式的確定。 市場開發(fā)策略：市場開拓型、市場滲透型、產(chǎn)品開發(fā)型、多角型策略。 價格策略：高價策略、低價策略、均衡價格策略

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地預出讓協(xié)議 甲方： 乙方： 為加快高港城市化進程，甲乙雙方本著“平等互利、優(yōu)勢互補、合作共贏” 的精神，就________________的土地預出讓達成協(xié)議如下： 一、項目概況 1.四址范圍： 2.用地面積：約_____畝（最終以上市地塊實際勘測定界土地面積為準）。 3.用地性質(zhì)：掛牌出讓的國有土地，土地用途為商業(yè)和住宅用地。 4.規(guī)劃條件及用地指標：根據(jù)泰州市城市總體規(guī)劃及城市控制性詳細規(guī) 劃，以經(jīng)規(guī)劃部門核實的相關(guān)指標作為該地塊的規(guī)劃條件。 二、土地價格及合作方式 1．凈地土地單位為_____萬元／畝，土地出讓金總價約為_________人民 幣（最終以上市地塊實際勘測定界土地面積為準）。 2．整個地塊分______次上市，乙方在本協(xié)議書簽定后3個工作日內(nèi)，向 甲方指定的賬戶預繳______人民幣作為履約保證金，乙方在本協(xié)議書簽定后

本文在分析了土地成本的決定因素、開發(fā)整理程序、土地成本控制的基礎(chǔ)上，對土地前期開發(fā)階段的成本費用進行控制，具有十分重要的意義。

房地產(chǎn)開發(fā)合同 立合同單位： （以下簡稱甲方） （以下簡稱乙方） 為明確責任，恪守信用，特簽訂本合同，共同遵守。 項目內(nèi)容及規(guī)模： 。 總投資及資金籌措： 總投資萬元（其中：征地費萬元，開發(fā)費萬 元，建筑安裝費萬元）。投入資金規(guī)模萬元，甲方出資 萬元，分次出資，每次出資萬元，預收款萬元；乙方出 資萬元，分次出資，每次出資萬元。 合作方式： 。 各方負責： 甲方： 乙方： 經(jīng)營方式： 資金占用費按月利率‰計付，并于每季末的前天內(nèi)付給出資方。 資金的償還按如下時間及金額執(zhí)行，最后一次還款時， 資金占用費隨本金一起還清。 財務(wù)管理： １．成本核算范圍： ２．決算編制： ３．財產(chǎn)清償： 利潤分配： 。 違約責任： 其他： １．該項目資金在行開戶管理。 ２．方經(jīng)濟責任由擔保。保證方有權(quán)檢查督促方 履行合同，保證方同意當方不履行合同時，由保證方連帶承擔經(jīng)濟責任。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地如何征收土地使用稅？ (2010-10-2407:48:17) 轉(zhuǎn)載原文 標簽： 轉(zhuǎn)載 分類：稅收 原文地址：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地如何征收土地使用稅？作者： 68度 一、計稅面積的確定 城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積（平方米）為計稅依據(jù)。 那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅計稅面積如何確定？ （一）應(yīng)按其國有土地使用證中標注的土地面積，計算繳納城鎮(zhèn)土地 使用稅。未取得國有土地使用證的，暫按實際占地面積計算繳納城鎮(zhèn) 土地使用稅。 （二）已銷售房屋的占地面積，可從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計稅面積中扣 除。 已銷售房屋的占地面積計算公式如下： 已銷售房屋的占地面積＝（已銷售房屋的建筑面積÷開發(fā)項目房屋總 建筑面積）×總占地面積。 二、納稅時間的確定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自取得建造商品房用地土地使用權(quán)的次月起 按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。注意不是核發(fā)國有土

房地產(chǎn)開發(fā)程序 第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序 一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立 1、公司設(shè)立準備 2、申請資質(zhì)等級審批 3、申請辦理企業(yè)名稱預先核準 4、辦理工商注冊登記 5、辦理稅務(wù)登記 二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 6、申請批準項目建議書 7、辦理企業(yè)名稱登記 8、送審合資或合作合同、章程 9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準證書 10、辦理企業(yè)登記 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費 1、企業(yè)法人開業(yè)登記費 2、企業(yè)法人變更登記費 3、企業(yè)法人年度檢驗費 4、補、換、領(lǐng)證照費 第二步房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序 1、選定項目，簽定合作意向書 2、初步確定開發(fā)方案 3、申報規(guī)劃要點 4、申報、審批項目建議書 5、編制項目可行性研究報告 6、申報、審批項目可行性研究報告 房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關(guān)

房地產(chǎn)開發(fā)稅費種類 房地產(chǎn)是目前國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，也是審計部門重點關(guān)照的企業(yè)， 是很多人心目中的暴利行業(yè)。那么他的稅費自然不會少，通常的，項目 再開發(fā)過程中會需要繳納以下幾種稅費： 1.契稅 2.印花稅 3.土地使用稅 4.房產(chǎn)稅 5.城建稅 6.教育費附加 7.地方教育費附加 8.增值稅 9.土地增值稅 10.企業(yè)所得稅 no.1契稅 契稅，是一種一次性稅收，是當土地產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動時，向新業(yè)主征 收的一種稅收。 契稅本身也很好理解，我們在投資過程中，不管是什么形式獲得的，都 會與原業(yè)主之間會形成一份合同或者協(xié)議，這類合同或者協(xié)議改變了土 地產(chǎn)權(quán)歸屬，可以把他看作一種契約，不是財務(wù)、稅務(wù)的專業(yè)人員，契 稅我們就可以理解為契約稅。 稅率方面，目前國內(nèi)實行的是3%-5%（計算基數(shù)為土地總價）的幅度 比例稅率，根據(jù)地方經(jīng)濟不同，由當?shù)卣孕写_定。計算公

房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計報表制度 （2017年統(tǒng)計年報和2018年定期統(tǒng)計報表） 中華人民共和國國家統(tǒng)計局制定 遼寧省統(tǒng)計局補充、印制 2017年10月 本報表制度根據(jù)《中華人民共和國統(tǒng)計法》的有關(guān)規(guī)定制定 《中華人民共和國統(tǒng)計法》第七條規(guī)定：國家機關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位和其他 組織及個體工商戶和個人等統(tǒng)計調(diào)查對象，必須依照本法和國家有關(guān)規(guī)定，真 實、準確、完整、及時地提供統(tǒng)計調(diào)查所需的資料，不得提供不真實或者不完 整的統(tǒng)計資料，不得遲報、拒報統(tǒng)計資料。 《中華人民共和國統(tǒng)計法》第九條規(guī)定：統(tǒng)計機構(gòu)和統(tǒng)計人員對在統(tǒng)計 工作中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密和個人信息，應(yīng)當予以保密。 本制度由遼寧省統(tǒng)計局負責解釋。 目錄 一、總說明???????????????????????????????????????2 二、報表目錄???????????????????????????????

本文旨在挖掘土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟的內(nèi)在聯(lián)系,為房地產(chǎn)開發(fā)提供借鑒。

將城市土地利用強度提高,就會增加房地產(chǎn)的活力,這樣就會減少基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),但是土地的使用強度必須控制在合理的范圍之內(nèi)。隨著市場的不斷發(fā)展,高容積率已經(jīng)不再是房地產(chǎn)商追求盈利的唯一途徑,但是對房產(chǎn)價格存在多大的影響。容積率的規(guī)范,對房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生直接的影響,但還需要考慮到不可預知等其它綜合性因素。

建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知

房地產(chǎn)開發(fā)合同——房地產(chǎn)開發(fā)合同，word格式,共1頁，可供參考　　總投資及資金籌措：　　總投資xxxxxxxx萬元，其中，征地費xxxxxxxx萬元，開發(fā)費xxxxxxxx萬元，建筑安裝費xxxxxx萬元。投入資金規(guī)模xxxxxx萬元，甲方出資xxxxxx萬元，分xxxxxxx次出資，每次出...

合同編號： 主合同文本 甲方： 乙方： 簽訂時間：年月日 簽訂地點： 使用說明： 1、本合同適用于與業(yè)務(wù)相關(guān)的所有簽約事宜； 2、本合同書中空白部分由當事人根據(jù)實際情況進行填寫，當事人使用本合同書時約定無需 填寫的條款，應(yīng)在該條款處注明“無”等字樣； 3、未盡事項，可由當事人附頁另行約定，并可作為本合同的組成部分。 thistermsheet("ts")isenteredintoon[ddmmmyyyy]betweenpartyaandparty b(asrespectivelydefinedbelow)andsetsoutthekeytermsrelatingtotheproposed transaction(asdefinedbelow).thekeytermssetouthereinshallf