房屋拆遷中裝璜部分補(bǔ)償價格評估

一、房屋拆遷補(bǔ)償價格評估的基本特點(diǎn)(一)利益的兼顧性房屋拆遷補(bǔ)償估價應(yīng)充分考慮到拆遷人與被遷人雙方的利益。一方面,房屋拆遷的主體主要以開發(fā)商為主,如果拆遷補(bǔ)償成本過高,則會大大挫傷開發(fā)商的積極性,進(jìn)而造成開發(fā)建設(shè)的死角。

近幾年，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房屋拆遷數(shù)量不斷增多，所面臨的情況也愈益復(fù)雜。而城市房屋拆遷中的房屋評估工作，更加成為拆遷工作中的焦點(diǎn)難點(diǎn)問題。由于拆遷評估政策性強(qiáng)，且要求評估結(jié)果精確度較高，因此在實(shí)際操作中難度較大，筆者結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗，對城市房屋拆遷評估工作作簡單探討。

本文根據(jù)新《城市房屋拆遷管理條例》對房屋拆遷補(bǔ)償價格評估的評估目的、特點(diǎn)、評估原則、評估方法進(jìn)行了比較全面的論述。

房屋拆遷補(bǔ)償評估價格分析 來源：作者：時間：2010/10/25 房屋拆遷補(bǔ)償評估價格分析 1.評估價格形成方法房地產(chǎn)估價的基本方法有比較法、收益法和成本法，不同的評估 方法有不同的適用范圍、資料搜集要求、價格測算式和估價技術(shù)路線，并且眾所周知評估 價格是對應(yīng)特定估價目的、對應(yīng)特定法律依據(jù)而存在的，房屋拆遷補(bǔ)償價格評估的法律依 據(jù)顯然應(yīng)包括01版條例。 2.評估價格形成的假設(shè)前提估價假設(shè)前提基本上有兩類，一類是最高最佳使用前 提，一類是持續(xù)使用前提。顯然，待拆除的房屋及裝修物不具備實(shí)現(xiàn)其最高最佳使用或持 續(xù)使用可能的幾種實(shí)現(xiàn)方式之一，比如保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、重新利用等;因 此，房屋拆遷補(bǔ)償估價應(yīng)是房地產(chǎn)的權(quán)利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價 值，其與真正意義上的房地產(chǎn)市場評估價格存在顯著的區(qū)別。 3.評估價格形成的產(chǎn)權(quán)類型

通常，城市房屋拆遷補(bǔ)償包含房屋裝修裝飾價值，以廣州市為例，《廣州市城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范》（試行）第10條就明確規(guī)定：評估價格應(yīng)包括房屋裝修裝飾部分的價值，但應(yīng)單獨(dú)評估。也就是說，按此規(guī)定，一份城市房屋拆遷估價報告，可能要包含二個價值，即房屋價值及房屋裝修裝飾價值。

談房屋拆遷補(bǔ)償價格評估中的 具體問題與對策 口張志剛 摘要：國務(wù)院新的《城市房屋拆遷管 理條例》已于2001年11月1日起開始施 行。為了貫徹執(zhí)行新的《條例》精神，各地 也制訂了相關(guān)的具體實(shí)施辦法。但這些實(shí)施 辦法與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在具體執(zhí)行過程中遇到了許 多操作上的實(shí)際問題，本文作者結(jié)合自身工 作實(shí)踐，提出解決這一問題的建議與對策。 關(guān)鍵詞：房屋拆遷評估問題建議與 對策 一 、問題的提出 《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱 《條例》)已于2001年11月1日頒布實(shí)施 了。新《條例》在第三章第二十四條規(guī)定： ‘貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、 用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估 價格確定?！毙隆稐l例》將拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)， 由原來的被拆遷房屋的重置價格結(jié)合成新計 算(199年國務(wù)院實(shí)施的城市《房屋拆遷管 理條例

2001年實(shí)施的《城市房屋拆遷管理條例》已經(jīng)對原來的舊條例中部分不現(xiàn)實(shí)的內(nèi)容進(jìn)行了調(diào)整,并在實(shí)踐中起到了較好的作用,也有力的緩解了因為拆遷而發(fā)生的種種矛盾。但新條例的實(shí)施過程中依然存在著一些問題,也出現(xiàn)了一些新的矛盾。對于拆遷補(bǔ)償中的一些認(rèn)識上的混淆,不僅在拆遷當(dāng)事人中,甚至部分房地產(chǎn)估價人員以及專家學(xué)者中都存在。

自2001年11月1日起新的《城市房屋拆遷管理條例》開始實(shí)行,新條例規(guī)定的房屋拆遷補(bǔ)償金額以房地產(chǎn)的市場評估價格來確定。本文將對房屋拆遷補(bǔ)償價格評估的評估目的、特點(diǎn)、估價原則、估價對象及適用范圍、估價方法等幾方面淺談自己的理解和看法。

我國在2001年頒布了新的《城市房屋拆遷管理條例》,新條例規(guī)定房屋拆遷補(bǔ)償金額以房地產(chǎn)市場價格評估確定。在對新條例和原條例對價格評估方法規(guī)定比較分析的基礎(chǔ)上,作者結(jié)合房地產(chǎn)評估價格形成的過程分析了房屋拆遷補(bǔ)償價格評估的特殊性和含義,認(rèn)為以房地產(chǎn)市場評估價格確定的房屋拆遷補(bǔ)償價格并不等同于一般意義上的房地產(chǎn)交易價格。作為建立評估方法的基礎(chǔ),本文討論了房屋拆遷補(bǔ)償價格評估的原則,最后提出了新條例下房屋拆遷補(bǔ)償價格評估的方法和步驟

城市房屋撟遷補(bǔ)償價格評估的思考 口劉長元 隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和城市框架的不 斷拉大，城市房屋拆遷已成為公眾關(guān)注的焦 點(diǎn)，由此涉及到的房屋拆遷補(bǔ)償價格評估也 成為估價機(jī)構(gòu)面臨的一項既熟悉而又陌生的 課題。 城市房屋拆遷補(bǔ)償是一個特殊的估價對 象，主要表現(xiàn)在以下方面： 1．城市房屋拆遷帶有行政強(qiáng)制性，是 一種特定的財產(chǎn)處分方式。房屋拆遷波及面 大、時間緊迫，涉及人員多。 2．房屋拆遷范圍大，小則一個院落幾 幢建筑，大則一片居住區(qū)，方圓幾平方公 里。 3．拆遷的房屋用途廣泛，有居住、商 業(yè)、工業(yè)、文教、衛(wèi)生等各種用途。 4．拆遷的房屋中建筑結(jié)構(gòu)類型多，有 土木、磚木、磚混、框架、鋼結(jié)構(gòu)等。 5．拆遷的房屋建筑年代差別大，有新 建的，也有使用幾十年、甚至超過耐用年限 的。 6．拆遷的房屋檔案資料、技術(shù)資料不 完整。 7．

國務(wù)院新的《城市房屋拆遷管理條例》已于2001年11月1日起開始施行。為了貫徹執(zhí)行新的《條例》精神，各地也制訂了相關(guān)的具體實(shí)施辦法。但這些實(shí)施辦法與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在具體執(zhí)行過程中遇到了許多操作上的實(shí)際問題，本文作者結(jié)合自身工作實(shí)踐，提出解決這一問題的建議與對策。

自2001年11月1日起新的《城市房屋拆遷管理條例》開始施行，新條例規(guī)定房屋的拆遷補(bǔ)償金額以房地產(chǎn)的市場評估價格確定。本文對房屋拆遷補(bǔ)償價格評估的評估目的、評估原則、評估方法、評估對象和范圍及評估價的內(nèi)涵意義進(jìn)行了全面的論述。

城市房屋拆遷,既關(guān)系到拆遷人和被拆遷人的切身利益,又關(guān)系到城市規(guī)劃的具體落實(shí),是一個敏感而又普遍的社會問題。因而在拆遷過程中,必須給予被拆遷人合理補(bǔ)償,對其進(jìn)行妥善的安置。但在目前的城市房屋拆遷領(lǐng)域中,被拆遷人權(quán)益保護(hù)的現(xiàn)狀令人堪憂。房屋拆遷管理制度不完善、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低等都是造成被拆遷人利益受到損害的原因。只有建立房屋拆遷價格評估制度,完善我國城鎮(zhèn)房屋拆遷工作,才能從根本上保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。

房屋拆遷補(bǔ)償評估是當(dāng)前房屋評估行業(yè)與動遷市民密切關(guān)注的問題。本文首先對房屋拆遷補(bǔ)償評估4種方法的利弊進(jìn)行了分析,指出加權(quán)綜合評估方法才是比較全面、合理和科學(xué)的方法;然后詳細(xì)介紹了房屋拆遷補(bǔ)償評估流程中的5個階段,從而對提高房屋拆遷補(bǔ)償評估工作的可操作性有所借鑒。

房屋拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價格直接涉及到拆遷工作能否順利進(jìn)行，好多地方都沒有公布此基準(zhǔn)價格，確定此基準(zhǔn)價格是一項很重要的工作。在2008年初，作為估價人員，本人主持了銅川市耀州區(qū)城鎮(zhèn)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償評估建安重置成本基準(zhǔn)價的確定工作，并將銅川市藥王山風(fēng)景區(qū)道路改造房屋拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價格，作為我評估公司評估銅川市藥王山風(fēng)景區(qū)道路改造工程拆遷房屋評估的基礎(chǔ)?，F(xiàn)將該基準(zhǔn)價格確定的成因與方法分析一下，與大家商榷。

一直以來,政府、社會和學(xué)術(shù)界就對農(nóng)村房屋拆遷價格補(bǔ)償問題給予了高度關(guān)注。在闡述農(nóng)村房屋拆遷價格補(bǔ)償對農(nóng)民的影響基礎(chǔ)上,分析了農(nóng)村房屋拆遷價格補(bǔ)償中存在的主要問題,并進(jìn)一步研究了產(chǎn)生問題的原因,最后提出了完善農(nóng)村房屋拆遷價格補(bǔ)償法律法規(guī)的對策建議。

房地產(chǎn)過熱,城市統(tǒng)籌的步伐加快,國家和房地產(chǎn)商矛頭一致對準(zhǔn)老舊房屋,房屋拆遷現(xiàn)象也越來越普遍。經(jīng)濟(jì)發(fā)展,去舊迎新固然可喜,但是同時我們也必須關(guān)注發(fā)展中出現(xiàn)的問題并積極面對,才能走得更好。拆遷難,在房屋拆遷過程中的種種悲劇一度成為社會的焦點(diǎn),出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因是來自各方面的,綜合的。房屋價值評估是拆遷人和被拆遷人最關(guān)注的點(diǎn),所以本文就房屋拆遷中的房屋價值評估問題這個視角,特別是農(nóng)村的房屋拆遷的價值評估的角度,剖析房屋拆遷中房屋價值評估的現(xiàn)狀和問題以及提出相應(yīng)的解決建議,尋求雙方的利益平衡點(diǎn),保證房屋拆遷工作的順利進(jìn)行。

分析了被拆遷房屋補(bǔ)償價格的內(nèi)涵和現(xiàn)行城市房屋拆遷補(bǔ)償價格的特點(diǎn)。對城市房屋拆遷補(bǔ)償價格評估與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的內(nèi)容和方法進(jìn)行了比較。分析提出了城市、農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償價格的構(gòu)成。闡述了城市房屋拆遷補(bǔ)償權(quán)益的內(nèi)涵和確定方法，歸納了城市房屋拆遷補(bǔ)償價格評估的步驟，并給出了城市房屋拆遷補(bǔ)償評估的個案。

建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》實(shí)施后，涉及到被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修部分的價值需要單獨(dú)進(jìn)行評估。我們在實(shí)踐中對裝修評估進(jìn)行了積極的探索，對裝修評估的實(shí)踐有一些初步的認(rèn)識。

第1頁共8頁 合同編號： 房屋拆遷補(bǔ)償合同 甲方（拆遷人）： 乙方（被拆遷人）： 簽訂時間：年月日 簽訂地點(diǎn)： 第2頁共8頁 甲方（拆遷人）： 法定代表人： 住所地： 電話： 傳真： 電子信箱： 通訊地址： 郵政編碼： 開戶銀行： 賬號： 開戶銀行地址: 乙方（被拆遷人）： 法定代表人： 住所地： 電話： 傳真： 電子信箱： 通訊地址： 郵政編碼： 開戶銀行： 賬號： 開戶銀行地址: （提示：若被拆遷人為自然人，須寫明姓名、性別、年齡、民族、住所及身份證號碼。） 第3頁共8頁 甲乙雙方根據(jù)房屋拆遷安置補(bǔ)償法規(guī)及相關(guān)政策，在

房屋拆遷及安置補(bǔ)償合同 拆遷人（以下簡稱甲方）： 法定代表人：＿＿＿＿，地址：＿＿＿＿＿； 單位名稱＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 郵編＿＿＿＿＿，電話＿＿＿＿＿。 委托代理人： 法定代表人＿＿＿＿＿＿，地址：＿＿＿＿＿＿ 單位名稱＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 郵編：＿＿＿＿＿＿，電話：＿＿＿＿＿＿＿。 被拆遷人（以下簡稱乙方）： 姓名：＿＿＿＿，性別：＿＿＿＿＿；年齡：＿＿＿＿＿＿ 住址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 委托代理人： 姓名：＿＿＿＿，性別＿＿＿＿；年齡：＿＿＿＿＿ 住址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 甲方因建設(shè)需要，須拆除乙方使用的房屋，根據(jù)城市房屋拆遷安置補(bǔ)償法規(guī)、政策的有 關(guān)規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商，就房屋拆遷安置補(bǔ)償達(dá)成如下協(xié)議。 第一條房屋拆遷依據(jù) 建設(shè)項目名稱＿＿＿，建設(shè)地點(diǎn)＿＿＿，建設(shè)單位＿＿＿＿《拆遷許可證》文號＿＿＿＿。 第二條被拆除

陳家東灣城區(qū)改造房屋 拆遷還建方案 為了改善陳家東灣居民生活環(huán)境和居住條件，保障被拆遷房屋所 有權(quán)人合法權(quán)益，順利推進(jìn)改造工程，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《物權(quán)法》、 《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償 條例》等相關(guān)法律法規(guī)和漢川市及漢川市委辦公室.市政府辦公室關(guān) 于印發(fā)《涵閘河綜合整治房屋征收補(bǔ)償方案》等相關(guān)法律法規(guī)和漢川 市城市建設(shè)總體規(guī)劃制定本方案。 一、拆遷范圍 拆遷范圍：子文一路以東，西湖大道以南，婦幼保健醫(yī)院以西， 仙女山以北的區(qū)域。 二、拆遷還建的目的和原則 1．拆遷還建工作的目的：建設(shè)漢川的靚麗小區(qū)，提高城市品位， 提升居民生活環(huán)境質(zhì)量。 2．房屋拆遷還建的原則：依法、依規(guī)、公開、公平、公正營造 和諧城市環(huán)境。 3．拆遷還建的方式：本區(qū)域內(nèi)房屋的拆遷還建實(shí)行貨幣補(bǔ)償和 產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式補(bǔ)償。由被征收房屋所有權(quán)人自愿選擇。 4．被拆遷房屋所有權(quán)