房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅避稅籌劃

本文簡單地介紹了納稅籌劃的概念、意義以及土地增值稅的相關(guān)知識,從納稅范圍、銷售收入以及扣除項目三個方面重點闡述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的主要措施和內(nèi)容,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃工作有一定的參考意義。

企業(yè)稅務(wù)籌劃是企業(yè)納稅人在遵守國家法律、法規(guī)和政策的前提下,通過研究稅法,在合法的前提下,對自身的經(jīng)營、投資、理財?shù)然顒舆M(jìn)行事先籌劃和安排,以期盡可能減少納稅成本,謀求最大的稅收利益的一種經(jīng)濟(jì)行為。對房地產(chǎn)企業(yè)來說,進(jìn)行有效的土地增值稅稅收籌劃,減輕納稅負(fù)擔(dān),相應(yīng)增加企業(yè)的盈利,是當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。

一、確定合適的利息扣除方式按照《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定,財務(wù)費用中的利息支出,允許據(jù)實扣除,但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%扣除。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃案例研究 作者：涂卓浩 學(xué)位授予單位：中山大學(xué) 本文鏈接：http://d.g.wanfangdata.com.cn/thesis_y9006139.aspx

文章闡述稅收籌劃的基本含義及其在現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理中的重要性,分析房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)土地增值稅的特殊性,總結(jié)多年指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的實踐,提出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃的主要內(nèi)容和措施,對企業(yè)加強稅務(wù)籌劃,減輕稅負(fù)具有一定的借鑒作用。

2007年1月國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》,明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅由原來的以預(yù)征為主的繳納方式改為清算繳納方式,這表明房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)將被納入土地增值稅清算范圍。由于土地增值稅適用四級超率累進(jìn)稅率,要節(jié)約土地增值稅,必須降低土地增值稅的適用稅率,而適用稅率取決于房地產(chǎn)項目的增值率,所以只有控制房地產(chǎn)項目的增值率才能合理降低土地增值稅,這也是納稅籌劃的關(guān)鍵所在。

土地增值稅是就轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅,它在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費中占有相當(dāng)大的比重。通過對土地增值稅的增值額、稅率及其他有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的分析,合法籌劃,房地產(chǎn)企業(yè)可以減小增值額,享受低稅率或免稅待遇,從而為企業(yè)爭取最大的稅收利益,增強企業(yè)的競爭力。

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。開征土地增值稅可以對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收益起到一定的調(diào)節(jié)作用,是規(guī)范國家參與土地增值收益的一種方式。房地產(chǎn)開發(fā)公司主要從事地產(chǎn)的開發(fā)、銷售,其取得的收益按國家稅法的規(guī)定應(yīng)繳納土地增值稅,由于增值稅稅率實行四級超額累進(jìn)稅率,稅率從30％到60％,稅負(fù)較重,因此有必要在遵守法律法規(guī)的前提下對土地增值稅進(jìn)行籌劃,減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),謀求企業(yè)的最大利益。鑒于土地增值稅是對增值額計算征稅,增值額

文章針對目前大城市商品房房價過高,就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅避稅兩個方面進(jìn)行籌劃分析,以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場競爭中取得優(yōu)勢,進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

2007年2月1日開始執(zhí)行的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號,以下簡稱187號文),針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作前期出現(xiàn)的問題進(jìn)行了梳理和規(guī)范,并對《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱《條例》)及其《實施細(xì)則》的有關(guān)條款做了進(jìn)一步完善。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算做出了更全面、更嚴(yán)格、更具體的規(guī)定,標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅

本文針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算問題,首先概述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中存在的各種問題,進(jìn)而詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算具體實施措施,可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理提供合理的參考。

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),其發(fā)展對啟動消費、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長具有重要作用。土地增值稅清算,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到土地增值稅清算條件后,依據(jù)稅法規(guī)定,計算應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅額,并填寫土地增值稅清算申報表,向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料,辦理土地增值稅

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物產(chǎn)權(quán),并取得收入的單位和個人都要繳納土地增值稅。對一般單位而言,轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及建筑物產(chǎn)權(quán)只是偶然發(fā)生的業(yè)務(wù),屬于營業(yè)外范疇。而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及建筑物產(chǎn)權(quán)是其主營業(yè)務(wù),由其產(chǎn)生的土地增值稅則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個重要稅種。如何進(jìn)行土地增值稅的清算,是房地產(chǎn)會計的一個難點,本文擬對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的財稅處理進(jìn)行深入剖析,以便于為房地產(chǎn)企業(yè)會計工作提供借鑒。

盡管各房地產(chǎn)上市公司紛紛表態(tài)稱,土地增值稅清算政策對公司的利潤沒有影響或者影響甚微,公司已按土地增值稅相關(guān)政策和各地方政府規(guī)定,在房地產(chǎn)實現(xiàn)銷售的同時預(yù)交了土地增值稅,并按相關(guān)規(guī)則,在以往年度業(yè)績中作了相應(yīng)的成本預(yù)提,同時還在新項目中考慮了相關(guān)因素,或稱一直以普通居民住宅開發(fā)為主,因而受土地增值稅影響相對較少。但是,

i 摘要 稅務(wù)籌劃是納稅人運用合法的手段，對其涉稅活動進(jìn)行科學(xué)、合理的事先籌劃和安 排，盡可能的降低稅收成本，以實現(xiàn)自身價值最大化的一種財務(wù)管理活動。稅務(wù)籌劃是 企業(yè)理財學(xué)重要的組成部分，越來越受到企業(yè)的重視。 房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來成為社會關(guān)注的焦點和 輿論的熱點，目前國家緊鑼密鼓的出臺了一系列規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)及抑制房價過熱的政策， 彰顯了國家打擊房地產(chǎn)泡沫的決心，從房地產(chǎn)企業(yè)的角度進(jìn)行稅務(wù)籌劃研究對國家和企 業(yè)都有重要的意義。土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的稅費中占據(jù)比例相對較大的稅 種之一，對企業(yè)的財務(wù)狀況有較大的影響，因此選擇房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃作為主 題進(jìn)行研究，目的在于期望這些研究能幫助房地產(chǎn)企業(yè)度過眼前的調(diào)控寒冬。 本文從房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的基本理論入手，概述了土地增值稅的定義，房 地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的技術(shù)手段和目標(biāo)，結(jié)合房

土地增值稅是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收益較大的稅種之一,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何在土地增值稅嚴(yán)格清算下有效降低稅費而保證利潤,已經(jīng)成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場競爭中獲勝的關(guān)鍵。文章從利用有效區(qū)間定價、利息支出平衡點、代收費用三個方面并結(jié)合具體案例對土地增值稅的稅收籌劃進(jìn)行了探討。

對于不同行業(yè),涉及的稅種和側(cè)重不同,因而稅收籌劃采用的方法、技巧也不盡相同。本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中土地增值稅為研究對象,結(jié)合稅收優(yōu)惠政策,分析房地產(chǎn)開發(fā)過程中一些納稅籌劃方法。

隨著土地增值稅征繳工作的不斷規(guī)范,它也越來越成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個比重較大的稅種.因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要提前對企業(yè)的稅收成本作出計劃和安排,以達(dá)到規(guī)避納稅風(fēng)險、稅負(fù)相對最小化和經(jīng)濟(jì)效益最大化的科學(xué)籌劃.

本文主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的必要性,以及稅收籌劃方法。并以案例的形式分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行增值稅稅收籌劃的具體運用。

房地產(chǎn)土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的稅種之一。由于其納稅機制存在著一定的特殊性，所以能否有效地實行稅收籌劃對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十分重要。隨著房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟(jì)的地位越來越重要，土地增值稅稅收慢慢成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要內(nèi)容。本文從扣除項目金額、對房產(chǎn)合理定價和不同增值率房產(chǎn)三個方面，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)案例論述土地增值稅稅收籌劃的相關(guān)對策。

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有投資金額大、建設(shè)周期長等特點,企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險相對較高,那么利用納稅籌劃減低企業(yè)的涉稅風(fēng)險就很有必要。本文根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)不同階段的特點,提出了一些針對土地增值稅的納稅籌劃方法,并通過具體實例進(jìn)行了分析。這些方法運用得當(dāng),將有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減輕土地增值稅稅負(fù)、降低成本,最終能增強企業(yè)的競爭力。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,其務(wù)必要繳納的一類稅種就是土地增值稅。土地增值稅影響著企業(yè)的經(jīng)營利潤。因此,通過合理的籌劃土地增值稅,有助于減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān),也可以促使其經(jīng)營效益得以大幅度提高。鑒于此,文章闡述了土地增值稅的稅收特征,并分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃,以供行業(yè)人員參考與借鑒。