房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲供材的會計處理及相關(guān)稅收問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的賬務(wù)和稅務(wù)處理技巧及例解 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的概念所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設(shè)單位提供原 材料，施工單位僅提供建筑勞務(wù)的工程。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”建筑工程，是指由 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下稱甲方）提供原材料，施工單位（以下稱乙方）僅提供建筑勞務(wù)的工 程。“甲供材”產(chǎn)生的原因是甲方從材料質(zhì)量和成本效益角度出發(fā)，防止建筑乙方在材料上做 文章，擔(dān)心不能確保建筑材料質(zhì)量，影響住房和自身的聲譽(yù)。一般材料占商品房建造成本的 30％～40％。對于甲供材的稅務(wù)處理，在稅法上是比較明確的。但對甲供材如何進(jìn)行會計處 理，一直沒有非常明確的規(guī)定，這就帶來了開發(fā)票的問題，以及隨之而來的稅收問題。二、 “甲供材”的相關(guān)稅收政策規(guī)定甲供材征稅主要是如何征收營業(yè)稅的問題?！吨腥A人民共和國 營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》（財政部國家稅

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的概念 所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設(shè)單位提供原材料，施工單位僅提供建筑勞 務(wù)的工程。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”建筑工程，是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下稱甲 方）提供原材料，施工單位（以下稱乙方）僅提供建筑勞務(wù)的工程?！凹坠┎摹碑a(chǎn)生的原因 是甲方從材料質(zhì)量和成本效益角度出發(fā)，防止建筑乙方在材料上做文章，擔(dān)心不能確保建筑 材料質(zhì)量，影響住房和自身的聲譽(yù)。一般材料占商品房建造成本的30％～40％。 對于甲供材的稅務(wù)處理，在稅法上是比較明確的。但對甲供材如何進(jìn)行會計處理，一直 沒有非常明確的規(guī)定，這就帶來了開發(fā)票的問題，以及隨之而來的稅收問題。 二、“甲供材”的相關(guān)稅收政策規(guī)定 甲供材征稅主要是如何征收營業(yè)稅的問題。《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》 （財政部國家稅務(wù)總局第52號令）第七條規(guī)定，“納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的財稅處理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的財稅處理 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的概念 所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設(shè)單位提供原材料，施工 單位僅提供建筑勞務(wù)的工程。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”建筑工程，是 指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下稱甲方）提供原材料，施工單位（以下稱乙方）僅 提供建筑勞務(wù)的工程。“甲供材”產(chǎn)生的原因是甲方從材料質(zhì)量和成本效益角 度出發(fā)，防止建筑乙方在材料上做文章，擔(dān)心不能確保建筑材料質(zhì)量，影響住 房和自身的聲譽(yù)。一般材料占商品房建造成本的30％～40％。 對于甲供材的稅務(wù)處理，在稅法上是比較明確的。但對甲供材如何進(jìn)行會 計處理，一直沒有非常明確的規(guī)定，這就帶來了開發(fā)票的問題，以及隨之而來 的稅收問題。 二、“甲供材”的相關(guān)稅收政策規(guī)定 甲供材征稅主要是如何征收營業(yè)稅的問題。《中華人民共和國營業(yè)稅暫行 條例實施細(xì)則》（財政部國家稅務(wù)總局第

稅收是企業(yè)在經(jīng)營過程中按照一定的政策法規(guī)向政府繳納的一種費(fèi)用,稅收具有強(qiáng)制性,但是企業(yè)在合理合法的經(jīng)營前提下,可以進(jìn)行稅收籌劃,降低稅收的負(fù)擔(dān)。稅收籌劃是企業(yè)經(jīng)營的一項重要的活動,存在于一定的客觀前提條件下,首先對于政府的依法收取,是進(jìn)行稅收籌劃的前提,如果一個地區(qū)的稅收不能以現(xiàn)行的稅法為主要依據(jù),而是以其他類似的不具有規(guī)范的指標(biāo)來作為收取的依據(jù),那么稅收籌劃就失去了本身的意義,在企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的時候,首先就要注意的就是這個問題。其次,作為一種法律法規(guī),稅法既具有穩(wěn)定性又具有靈活性的特征。要進(jìn)行稅收的籌劃,就要時刻關(guān)注稅法的變動,根據(jù)稅法的調(diào)整來對企業(yè)的稅收籌劃制定相應(yīng)的策略和方案。

目前,我國房地產(chǎn)發(fā)展較為艱難,銷售環(huán)節(jié)受到國家政策的影響控制,很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂,整個企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)受到很大的影響,怎樣才能在現(xiàn)在的形勢下走出困境,是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在思考的問題,本文試圖從房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃方面下手,幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅收方面進(jìn)行籌劃,以期獲得較大的經(jīng)濟(jì)效益.

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目實施過程中會經(jīng)歷項目設(shè)計、項目建設(shè)、項目銷售三個重要階段,企業(yè)的開發(fā)成本主要產(chǎn)生于這三個階段,其中稅收是重要的成本之一。嚴(yán)格按照我國的稅法規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃,可以減輕企業(yè)稅負(fù),對優(yōu)化企業(yè)財務(wù)管理具有重要價值,為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造條件,

目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都反映其所承受的稅收負(fù)擔(dān)相當(dāng)沉重,由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種較多,這就使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理地利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行具體的稅收籌劃成為了可能。本文先明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的涵義,再根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實狀況,分別從房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立、開發(fā)規(guī)劃、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和產(chǎn)品銷售等四個環(huán)節(jié)提出了相應(yīng)的稅收籌劃的辦法。

目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都反映其所承受的稅收負(fù)擔(dān)相當(dāng)沉重,由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種較多,這就使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理地利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行具體的稅收籌劃成為了可能。本文先明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的涵義,再根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實狀況,分別從房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立、開發(fā)規(guī)劃、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和產(chǎn)品銷售等四個環(huán)節(jié)提出了相應(yīng)的稅收籌劃的辦法。

住房的問題始終都是百姓關(guān)注的熱點(diǎn)問題。隨著房價的一路飆升,房地產(chǎn)行業(yè)日益受到關(guān)注。隨著內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈,很多在一、二線城市從事房地產(chǎn)的企業(yè)已舉步維艱,于是非一二線城市的房地產(chǎn)行業(yè)被越來越多的人看好。這也必然導(dǎo)致新的房地產(chǎn)的競爭。面對國家在房地產(chǎn)方面的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)企業(yè)面臨著減緩價格上升趨勢的嚴(yán)峻形勢,顯然,要想降低房價,降低成本則是勢在必行。眾所周知,導(dǎo)致房價居高不下的原因一個是生產(chǎn)的高成本,另一個則是稅費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)需要很大的投資資金,而且經(jīng)營周期長,開發(fā)成本高,想要在生產(chǎn)成本上大幅的減少開支很困難,因此,稅收籌劃則成為房地產(chǎn)企業(yè)降低成本的一個重要手段。本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營周期各個階段的籌劃方法的分析研究,得出在每一個階段的稅務(wù)籌劃思路。

房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟(jì)有很大的促進(jìn)作用。稅收成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)繼建筑安裝成本、土地取得成本之后的第三大成本,所以對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃以降低其稅收負(fù)擔(dān),進(jìn)而增加企業(yè)利潤率對于房地產(chǎn)行業(yè)具有很大的意義。一、稅收籌劃的基本理論1.稅收契約理論契約理論是20世紀(jì)30年代以來形成的一種企業(yè)理論。契約理論認(rèn)為企業(yè)是由投資人、所有人、經(jīng)歷金額貸款人之間訂立的一系列契約組

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從開發(fā)立項、建設(shè)到銷售和使用,涉及了土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育費(fèi)附加等多個稅種,稅收成本在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資總額中所占的比例很高.而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益高低的重要因素之一,因此,有必要通過稅收籌劃的手段使企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化,從而降低其經(jīng)營成本,增加經(jīng)濟(jì)效益,提高企業(yè)的競爭力.本文將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃進(jìn)行分析.

筆者對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅的稅收籌劃進(jìn)行了分析,指出合作建房的兩種方法,包括以物易物和成立合營企業(yè);然后,又針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃進(jìn)行探討,包括利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃和利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃兩個方面;接下來,又對其他稅種的稅收籌劃也進(jìn)行了一定的說明。

近年來,為控制房地產(chǎn)投資過熱,國家陸續(xù)下發(fā)宏觀調(diào)控政策,使得房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間不斷壓縮,這就使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃具有戰(zhàn)略意義。本文就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃方式進(jìn)行簡要分析。

房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟(jì)有很大的促進(jìn)作用。稅收成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)繼建筑安裝成本、土地取得成本之后的第三大成本,所以對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃以降低其稅收負(fù)擔(dān),進(jìn)而增加企業(yè)利潤率對于房地產(chǎn)行業(yè)具有很大的意義。一、稅收籌劃的基本理論1.稅收契約理論契約理論是20世紀(jì)30年代以來形成的一種企業(yè)理論。契約理論認(rèn)為企業(yè)是由投資人、所有人、經(jīng)歷金額貸款人之間訂立的一系列契約組

房地產(chǎn)企業(yè)的投資數(shù)額巨大、稅收負(fù)擔(dān)較重,使得房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真對待其涉稅問題,把好稅收籌劃關(guān),通過科學(xué)合理的稅收籌劃途徑來實現(xiàn)合法范圍內(nèi)的避稅和減稅,從而有效減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù),增加房地產(chǎn)企業(yè)的利潤額。本文主要介紹房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題,并對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的有關(guān)策略提出見解。

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計問題：（1）房地產(chǎn)公司與一般納稅人有關(guān)系嗎？（2）房地產(chǎn)公司應(yīng)交什么稅？（3）房地產(chǎn)公司涉及那些會計科目？

在出租業(yè)務(wù)會計核算的程序和方法方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)相比,在諸多方面都存在差異.目前我國已經(jīng)出臺了一些法律規(guī)定,但是從實施的效果以及業(yè)界的反應(yīng)來看,并沒有達(dá)到一種非常理想的效果.初步來看,是由于法律條文的普適性對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有很強(qiáng)的針對性.正如我們所看到的,房地產(chǎn)開發(fā)公司開展出租業(yè)務(wù)需要有一個較長的周期,在這個周期的前期,主要是以投入為主,在會計報表上體現(xiàn)出來的利潤往往是負(fù)數(shù).但是還會出現(xiàn)另一種情況,在出租業(yè)務(wù)開發(fā)后期,隨著業(yè)務(wù)鏈的穩(wěn)定以及投入金額比例的降低,利潤往往出現(xiàn)大幅增長.本文針對在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展出租業(yè)務(wù)會計核算時所遇見的問題進(jìn)行研究,并且確定了研究目標(biāo)、范圍以及研究方法,并提出了可行性較高的建議.

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收特點(diǎn)1．房地產(chǎn)開發(fā)涉及范圍廣。房地產(chǎn)行業(yè)的主要經(jīng)營活動包括：規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、房產(chǎn)建造、工程驗收、經(jīng)營銷售、物業(yè)管理、維修服務(wù)等?？梢姡康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨越生產(chǎn)和流通兩個領(lǐng)域，因此，精細(xì)而復(fù)雜的財稅管理模式才能適應(yīng)多樣化業(yè)務(wù)的需要。

與其他企業(yè)相比,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品建設(shè)周期長、投資金額大、經(jīng)營風(fēng)險高,由于房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算存在其特殊性,其會計核算中存在一系列問題,比如收入確認(rèn)較為復(fù)雜,收入與成本費(fèi)用不滿足配比原則、會計核算制度標(biāo)準(zhǔn)較多、收益指標(biāo)不能準(zhǔn)確反映企業(yè)經(jīng)營業(yè)績、企業(yè)風(fēng)險披露不足等,致使企業(yè)會計核算信息不能真實、完整的反映企業(yè)的實際經(jīng)營成果及風(fēng)險水平,因此,筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善收入確認(rèn)體系,制定合理的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn),制定企業(yè)房地產(chǎn)的計劃銷售價格,使收入與成本費(fèi)用相配比,同時,企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際規(guī)模與經(jīng)營復(fù)雜性制定合適的會計科目,統(tǒng)一會計核算標(biāo)準(zhǔn)。最后,筆者認(rèn)為企業(yè)還應(yīng)當(dāng)增加評價指標(biāo),完善指標(biāo)評價體系,使會計信息更能反映企業(yè)的真實經(jīng)營狀況及風(fēng)險水平,提高企業(yè)會計信息的真實性.完整性及可靠性。本文筆者結(jié)合自己的工作經(jīng)驗,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算進(jìn)行探討,提出自己的觀點(diǎn),供相關(guān)決策者借鑒。

隨著我國城市化進(jìn)程的日漸深入,房地產(chǎn)行業(yè)得到了較大的發(fā)展,房價也在這種背景下一路上漲。但是從另一方面來講,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營過程中的各項成本費(fèi)用也隨之上漲。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在這種環(huán)境中維護(hù)自身的經(jīng)濟(jì)利益,強(qiáng)化自身的盈利能力就應(yīng)當(dāng)對會計核算工作進(jìn)行相應(yīng)探究,進(jìn)行有效的會計核算。本文將主要以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算相關(guān)研究為切入點(diǎn),對其進(jìn)行簡要的介紹和分析,并對如何做好會計核算工作給出相應(yīng)的建議。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。其生產(chǎn)的房屋作為產(chǎn)成品與一般的商品在核算方法上有所不同。

房地產(chǎn)開發(fā)具有建設(shè)周期長、投入資金多、負(fù)債經(jīng)營度高和市場風(fēng)險大等特點(diǎn),這決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須有相關(guān)會計制度作為支撐。目前,我國會計制度仍在進(jìn)一步改革和完善,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題突出。因此,理順我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所依據(jù)的會計制度,在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的發(fā)展歷史進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上提出完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的相關(guān)對策成為當(dāng)務(wù)之急。