房地產(chǎn)抵押物合法性及其估價(jià)

一、確定合法的抵押估價(jià)對(duì)象在確定某一房地產(chǎn)是否為合法的抵押估價(jià)對(duì)象時(shí),有時(shí)不能僅根據(jù)某一法規(guī)做出判斷,而需要結(jié)合多部法規(guī)進(jìn)行分析。例如,由于《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》均規(guī)定教育等公共福利事業(yè)單位的公益性房地產(chǎn)不得抵押,同時(shí)《民辦教育促進(jìn)法》第三條規(guī)定民辦教育事業(yè)為公益性事業(yè),所以私立學(xué)校的教育設(shè)施也不得抵押。

估價(jià)項(xiàng)目名稱： 委托方：北京中實(shí)混凝土有限責(zé)任公司 估價(jià)方：深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司北京分公司 估價(jià)人員：榮利、譚勇劍、王宜強(qiáng) 估價(jià)作業(yè)日期：2009年11月11日至2010年5月18日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：世聯(lián)咨字bj[2010]gf05039號(hào) 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告 版權(quán)聲明 本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司所有，未經(jīng)深圳市 世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù) 制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街18號(hào)（科貿(mào)電子城）1c02綜合類房地產(chǎn) 第1頁(yè) pdf文件使用"pdffactorypro"試用版本創(chuàng)建www.***.*** 一、致委托方函 二、估價(jià)師聲明 三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件 四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告 五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告 （一

房地產(chǎn)抵押估價(jià)探析

本文針對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估方法中將自有資金與借貸資金混合評(píng)估，從而導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果的失真、誤導(dǎo)貸款決策的弊端，從而提出將兩者分開(kāi)進(jìn)行評(píng)估的細(xì)化評(píng)估模型。真實(shí)評(píng)估抵押物的價(jià)值，減少信貸風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于解決房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中評(píng)估結(jié)果失真問(wèn)題具有參考價(jià)值。

房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告 估價(jià)項(xiàng)目名稱：嘉禾花園溝頭圓圈27層房地產(chǎn) 抵押價(jià)格評(píng)估 委托方:xxxx 估價(jià)方：**** 估價(jià)人員：鄭嘉佳 估價(jià)作業(yè)日期：二○一○年十二月6日至十二月十一日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：**** 目錄 一、致委托方函——————————————————--1 二、估價(jià)師聲明———————————————————--2 三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件——————————————3 四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告—————————————————--4-7 （一）委托方 （二）估價(jià)方 （三）估價(jià)對(duì)象 （四）估價(jià)目的 （五）估價(jià)時(shí)點(diǎn) （六）價(jià)值定義 （七）估價(jià)依據(jù) （八）估價(jià)原則 （九）估價(jià)方法 （十）估價(jià)結(jié)果 （十一）估價(jià)人員 （十二）估價(jià)作業(yè)日期 （十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告—————————————————

銀行信貸業(yè)務(wù)中,房地產(chǎn)抵押物是重要的第二還款來(lái)源保障,是銀行信貸資產(chǎn)安全的重要保障。房地產(chǎn)抵押貸款已成為現(xiàn)行大多數(shù)銀行所采用的主要貸款方式。然而在實(shí)際操作中,卻往往因各種不確定因素而使銀行信貸資產(chǎn)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。因此,一要高度關(guān)注第一還款來(lái)源,加強(qiáng)對(duì)借款人償付能力的分析。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈,銀行為了營(yíng)銷客戶,拓展市場(chǎng),往往注重借款人的第二還款來(lái)源保障,簡(jiǎn)單地把借款人提供的房地產(chǎn)抵押物評(píng)估價(jià)值進(jìn)行相應(yīng)折扣后馬

房地產(chǎn)抵押估價(jià)中估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的運(yùn)用

揚(yáng)州市某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告——揚(yáng)州市某房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司受委托所作的一份完整的房地產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告?！　∫弧⒅挛蟹胶　《?、估價(jià)師聲明　　三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件　　四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告　　五、房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)報(bào)告　　六、附件　　

房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告 估價(jià)項(xiàng)目名稱：桐君街道桐江花園13幢204室住宅房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估 委托方：孫豪 估價(jià)方：桐廬縣誠(chéng)信房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所 估價(jià)人員：姚紅英、岑建軍 估價(jià)作業(yè)日期：二00九年十一月四日至二00九年十一月五日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：桐誠(chéng)房估（2009）字第333號(hào) 目錄 第一部分致委托估價(jià)方函―――――――――――――――――――――――3 第二部分注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明――――――――――――――――――――4 第三部分估價(jià)的假設(shè)和限制條件――――――――――――――――――――6 第四部分房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告―――――――――――――――――――8 一、委托估價(jià)方――――――――――――――――――――――――――8 二、估價(jià)機(jī)構(gòu)―――――――――――――――――――――――――――8 三、估價(jià)目的――――

《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定:房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn),原則上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日。從理論上看顯然不合理,原因在于:以抵押為目的的估價(jià),是為了保證貸款的安全,其核心是要求貸款到期時(shí),如果借款人不能償還本息需執(zhí)行抵押物時(shí)的變現(xiàn)價(jià)值,根本上講不是關(guān)心該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)值,因此,房地產(chǎn)抵押估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為抵押權(quán)交割時(shí)點(diǎn)。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)便包含房地產(chǎn)抵押估價(jià)這一內(nèi)容，房地產(chǎn)抵押估價(jià)在保障金融資產(chǎn)安全方面起著舉足輕重的作用。本人曾從事過(guò)與房地產(chǎn)抵押估價(jià)有關(guān)的工作，親身體驗(yàn)到目前我國(guó)在房地產(chǎn)抵押估價(jià)方面有著很大的不足之處有待改進(jìn)。房地產(chǎn)抵押估價(jià)工作涉及企業(yè)和銀行兩個(gè)方面，要提高我國(guó)房地產(chǎn)顧家的水平，必須二者共同面對(duì)，互相配合。

目前房地產(chǎn)抵押現(xiàn)已成為人們購(gòu)房或融資的首選方式,因此對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估工作進(jìn)行合理的規(guī)范,具有重要意義。本文就此問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)的探討。

房地產(chǎn)抵押估價(jià)，要求估價(jià)人員不但有深厚的專業(yè)理論知識(shí)，豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，熟練掌握國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，還要學(xué)習(xí)掌握與房地產(chǎn)抵押相關(guān)的法政政策，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》以下簡(jiǎn)稱《估價(jià)規(guī)范》中也指出：房地產(chǎn)抵押評(píng)估應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當(dāng)?shù)睾推渌嘘P(guān)規(guī)定進(jìn)行。同時(shí)還要審查估價(jià)對(duì)象是否符合抵押條件，核實(shí)確定抵押范圍，而不應(yīng)不負(fù)責(zé)地將委托部分全部估價(jià)。以免修改估價(jià)報(bào)告，造成重復(fù)勞動(dòng)，卷入糾紛，影響估價(jià)機(jī)構(gòu)信譽(yù)。特別是要消除估價(jià)機(jī)構(gòu)脫鉤之后受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使，對(duì)委托人委托什么就估什么，認(rèn)為哪些房地產(chǎn)可以抵押是登記部門的事的糊涂認(rèn)識(shí)。最大限度地保證抵押權(quán)人的合法權(quán)益是估價(jià)機(jī)構(gòu)面臨的一個(gè)重要任務(wù)。

隨著房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估占評(píng)估業(yè)務(wù)的比重逐年增大,房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估存在的問(wèn)題也越來(lái)越不容忽視。本文試圖從解決實(shí)際問(wèn)題的角度出發(fā)做了分析。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)評(píng)估方法成本法、收益法和市場(chǎng)法的有限性和主觀性太強(qiáng),所以應(yīng)用模糊數(shù)學(xué)中的模糊綜合評(píng)價(jià)模型把評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的不確定性因素先定性,再定量.得出適合于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的模型,并運(yùn)用到實(shí)例中驗(yàn)證合理性.

房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估

精選文庫(kù) -- 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告 估價(jià)項(xiàng)目名稱：××××所屬的位于×××××××××號(hào)××㎡住宅 用房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告 委托方：×××× 估價(jià)機(jī)構(gòu)：××××××××公司 估價(jià)人員：×××、××× 作業(yè)日期：××年××月××日至××年××月××日 報(bào)告編號(hào)：川××房估報(bào)（××）第××號(hào) 精選文庫(kù) -- 目錄 致委托方函...................................................................................................1 估價(jià)師聲明...................................................................................................

隨著我國(guó)金融市場(chǎng)的完善及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易市場(chǎng)的繁榮，以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行進(jìn)行貸款，已成為企業(yè)和個(gè)人籌集資金的重要手段。房地產(chǎn)抵押是一種不確定性的擔(dān)保，尤其是在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)幅度大、房地產(chǎn)抵押價(jià)值高、還貸時(shí)間長(zhǎng)、利率變動(dòng)大的條件下，抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)較大。因此銀行為保證貸款的安全性，會(huì)要求對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，由此而產(chǎn)生了以抵押貸款為目的的房地產(chǎn)估價(jià)。

隨著金融機(jī)構(gòu)對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的加強(qiáng),以房地產(chǎn)抵押作為貸款的擔(dān)保,因其具有抵押物價(jià)值大、不易轉(zhuǎn)移、抵押權(quán)人享有優(yōu)先受讓權(quán)等優(yōu)點(diǎn),而成為各金融機(jī)構(gòu)首選的擔(dān)保方式。但在實(shí)踐工作中也存在著諸如抵押手續(xù)不規(guī)范、抵押評(píng)估不科學(xué)、抵押環(huán)節(jié)不暢通及抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)不容易等問(wèn)題,其中,以抵押評(píng)估問(wèn)題最為突出。

隨著我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展,房地產(chǎn)交易形式日漸豐富.房地產(chǎn)抵押作為房地產(chǎn)管理工作中的重要內(nèi)容,由于制度和政策發(fā)展的滯后,給房產(chǎn)抵押登記工作帶來(lái)了諸多問(wèn)題.如何做到有效的預(yù)防,首先我們要清楚問(wèn)題出現(xiàn)的類型,然后根據(jù)這些問(wèn)題的表現(xiàn)形式,有針對(duì)性的制定相應(yīng)的對(duì)策,以做到防微杜漸,有效應(yīng)對(duì).

本文就房地產(chǎn)抵押與租賃的先后順序及兩者之間存在的矛盾進(jìn)行法律解讀,對(duì)租賃合同是否經(jīng)過(guò)登記公示、抵押權(quán)是否受到影響和抵押權(quán)和租賃權(quán)進(jìn)行分析研究,指出我國(guó)目前租賃權(quán)登記公示法律制度存在不足,有待進(jìn)一步完善。

2005年12月，某包裝印刷有限公司向某有色金屬財(cái)務(wù)公司（以下簡(jiǎn)稱財(cái)務(wù)公司）借款870萬(wàn)元人民幣，包裝印刷公司以其價(jià)值為1355．5萬(wàn)元的國(guó)有土地使用權(quán)作為貸款抵押物。包裝印刷公司逾期不能償還貸款，財(cái)務(wù)公司向深圳中院提起民事訴訟。包裝印刷公司被深圳中院宣告破產(chǎn)。在破產(chǎn)程序中，財(cái)務(wù)公司對(duì)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)未得到確認(rèn)，后又因包裝印刷公司的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)不足以清償破產(chǎn)費(fèi)用，深圳中院作出民事裁定，裁定終結(jié)包裝印刷公司的破產(chǎn)程序，使財(cái)務(wù)公司的該項(xiàng)民事權(quán)益完全不能實(shí)現(xiàn)。財(cái)務(wù)公司遂提起行政訴訟及行政賠償訴訟，要求規(guī)劃國(guó)土局賠償其損失。